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中信国安:中信国安恒通科技开发有限公司拟转让所持天津盟固利新
发布日期:2021-06-23 09:58   来源:未知   阅读:

  中信国安:中信国安恒通科技开发有限公司拟转让所持天津国安盟固利新材料科技股份有限公司部分股权项目评估说明

  中信国安恒通科技开发有限公司拟转让所持 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司 部分股权项目 评估说明 天兴评报字(2017)第0606号 北京天健兴业资产评估有限公司 PAN-CHINAASSETSAPPRAISALCO.,LTD 二○一七年五月 目录 第1页 目 录 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明......3 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明......4 第三部分 评估对象与评估范围说明 ......5 一、 评估对象......5 二、 评估范围......5 第四部分 资产核实情况总体说明 ......8 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程......8 二、 影响资产核实的事项及处理方法......12 三、 核实结论......13 第五部分 评估技术说明......14 一、 流动资产评估技术说明......14 二、 长期股权投资评估技术说明......20 三、固定资产—建(构)筑物评估技术说明......24 三、 固定资产—设备评估技术说明......39 四、 在建工程评估技术说明......49 五、 无形资产—土地使用权评估技术说明......51 六、 无形资产—其他无形资产评估技术说明......70 七、 递延所得税资产评估技术说明......70 八、 负债评估技术说明......71 第六部分 收益法评估技术说明 ......77 一、 评估对象和评估范围......77 二、 评估方法......77 三、 收益法评估过程......78 四、 评估假设及限定条件......79 五、 宏观经济分析和行业分析......80 六、 被评估单位业务概况及财务分析......88 七、 公司未来收益状况预测......92 八、 公司权益价值的估算......104 第七部分 评估结论及分析......110 北京天健兴业资产评估有限公司 目录 第2页 一、 评估结论......110 二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因......111 附件:关于进行资产评估有关事项的说明...... 113 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第3页 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第4页 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托人和被评估单位编写并盖章,内容见附件一。 委托人暨被评估单位:天津国安盟固利新材料科技股份有限公司(以下简称“盟固利新材料公司”) 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第5页 第三部分 评估对象与评估范围说明 一、评估对象 评估对象为天津国安盟固利新材料科技股份有限公司的股东全部权益。 二、评估范围 评估范围为天津国安盟固利新材料科技股份有限公司于评估基准日经审计的资产负债表列示的资产及负债,其中总资产账面价值83,259.05万元,负债账面价值47,208.23万元,净资产账面价值36,050.82万元。各类资产及负债的账面价值见下表: 资产评估申报汇总表 单位:万元 项目 账面价值 流动资产 42,106.11 非流动资产 41,152.94 其中:长期股权投资 26,047.66 固定资产 4,320.89 在建工程 9,277.79 无形资产 1,431.91 其他非流动资产 1,431.42 其他 74.69 资产总额 83,259.05 流动负债 43,467.53 非流动负债 3,740.70 负债总额 47,208.23 净资产 36,050.82 资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准 。委托人已承诺评估对 象和评估范围与经济行为一致,不重不漏。且业经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具致同审字(2017)第110ZC4320号无保留意见审计报告。 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第6页 评估范围内的资产权属清晰,为盟固利新材料公司合法拥有,其中房屋、土地大部分办理有合法的产权证。其中1项房屋建筑物(车库)未办理产权证,该部分被评估单位已出具产权承诺函,承诺产权归其所有,无产权纠纷。 截至评估基准日,纳入评估范围的门卫室、1#厂房、食堂、宿舍、综合楼、4#厂房及土地使用权1宗已设立抵押,抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司天津分行。 长期股权投资共计1项,基本情况见下表所示: 序号 被投资单位名称 控制类型 持股比例 账面价值(元) 1 中信国安盟固利电源技术有限公司 控制 96.05% 260,476,600.00 (一)实物资产的分布状况及特点 盟固利新材料公司是锂离子正极电池材料生产厂家,主要实物资产为存货及固定资产,其中存货为原材料、在库周转材料、产成品、在产品;固定资产包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、车辆、电子设备。上述实物资产主要分布在盟固利新材料公司位于天津市宝坻区九园工业园9号路的厂区内。具体实物资产类型及特点如下: 1. 存货 存货是由原材料、在库周转材料、产成品、在产品等组成。主要分布在库房内,种类较多。库房保管制度健全,物品按大类堆放整齐,标签标示正确,进出库数量登记卡片记录及时准确。 2. 固定资产—房屋建(构)筑物及管道沟槽 (1)房屋建筑物:包括门卫室、厂房、宿舍、食堂、综合楼等,建成于2001 年11月至2014年9月间,均可正常使用。 (2)构筑物:包括停车场、自行车棚、篮球场、围墙、道路等,建成于2011 年12月至2014年12月间,均可正常使用。 3. 固定资产—设备类资产 (1)机器设备共计140项,主要包括26米全自动双推板隧道电阻炉、30米 全自动双推板隧道电阻炉、电子扫描显微镜、电磁分离机、线月间,上述机器设备存放在盟固利新材料公司的厂房北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第7页 内。 (2)运输设备共计7辆,包括奥迪轿车2辆、奥迪越野1辆、别克商务车1 辆,捷达1辆、叉车2辆,购置于2009年12月至2013年6月间。 (3)电子办公设备共计698项,主要为电脑、空调、打印机、办公家具、 食堂设备等,购置于2009年12月至2016年12月间,上述电子设备存放在各办 公室及食堂内。 企业设备由资产管理部门进行统一管理,定期进行维修,设备保养状态良好,使用状态较佳。 (二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 纳入评估范围的无形资产主要为盟固利新材料公司所拥有土地使用权和其他无形资产,账面余额为14,314,195.60元,账面价值为14,314,195.60元。具体无形资产类型及特点如下: 其中土地使用权共计1宗,评估人员对土地的范围、面积、权属情况、账面 价值等进行了核实,其他无形资产主要为用友财务软件。评估人员对相关合同及权属证明进行核实,对摊销及摊余价值进行了核对。 纳入评估范围的无形资产包括:土地使用权及其他无形资产,具体无形资产类型及特点如下: 1. 土地使用权 纳入评估范围的土地使用权账面价值14,314,195.60元,涉及的土地共计1 宗,总面积70,011.00平方米,为企业以出让方式取得,纳入评估范围内的土地办 理了国有土地使用权证。截至评估基准日,该土地使用权已设立抵押,抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司天津分行。 2. 其他无形资产 纳入评估范围的其他无形资产主要为用友财务软件,账面值为4,950.00元, 减值准备为0元,账面净值为4,950.00元。 (本页以下无正文) 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第8页 第四部分 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 接受资产评估委托后,北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体负责人、金沙论坛118香港现场负责人,组建了评估项目组。根据盟固利新材料公司提供的评估申报表,制定了详细的现场清查核实计划,评估项目组在企业相关人员的配合下,于2017年5月8日至5月12日,对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。 在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上,评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性,通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。 (一)资产核实主要步骤 1.指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料 评估人员指导企业在自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的“评估申报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债进行填报,同时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。 2.初步审查被评估单位填报的评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经营状况,然后审阅企业提供的“评估申报表”,初步检查有无填项不全、错填、项目不明确、不完善等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查“评估申报表”是否符合要求,对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。 3.现场实地勘察和数据核实 在企业如实申报并进行全面自查的基础上,根据评估范围涉及资产的类型、北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第9页 数量和分布状况,评估人员在企业相关人员的配合下,按照资产评估准则的规定,对各项资产进行了现场清查核实,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和函证,通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性;实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项;未来经营情况,主要是分析历史数据和企业申报的收益预测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行访谈并搜集相关资料。 4.补充、修改和完善评估申报表 评估人员根据现场实地勘察结果,并和企业相关人员充分沟通,进一步完善资产“资产评估申报表”,以做到:账、表、实相符及复合客观和企业实际情况。 5.核实主要资质及产权证明文件 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、土地等资产的产权进行核实调查,以确认产权是否清晰。 (二)资产清查核实主要方法 在清查核实工作中,评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况,采取了不同的清查核实方法。 1.资产负债的清查核实 (1)流动资产 1)实物性流动资产 纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货,评估人员会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查,对存货的申报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货价值,评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点,并推算到基准日与账面值进行核对。 2)非实物性流动资产 对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目,评估人员主要通过账务核对以及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点,对银行存款核对了银行对账北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第10页 单和余额调节表,对往来账款进了部分函证和核验。 (2)房屋建筑物 根据企业提供的评估申报表,评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳入评估范围的房屋建(构)筑物进行了勘察。 1)房屋建筑物的核实方法 对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对;核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积;勘察并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况;查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等;查阅有关房屋所有权证,主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意 图”,香港六禾彩。检查是否与评估申报表中所列内容一致,对于无房屋所有权证的房屋建筑面积,根据企业申报及现场估测来确定。 2)构筑物及管道沟槽的核实方法 主要根据企业提供的评估明细表,参照工程决算资料、财务决算和管网图等资料,就构筑物评估明细表中的相关技术数据进行核对,对于明细表中没有完善的部分要求企业逐项完善修改评估明细表。 (3)机器设备 根据企业提供的设备资产评估申报明细表,设备评估人员对表中所列的各类设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中,评估人员查阅了主要设备的购建合同、技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料,通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流,了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况,填写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等,调查了解企业设备账面的构成是否合理,有无账面记录异常现象,为分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车辆行驶证等进行核查,通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济特征。 (4)在建工程 对纳入评估范围的在建工程,评估人员了解了在建工程项目的概况、合规性北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第11页 文件、付款情况,查阅了各项目的费用支付相关原始凭证,深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘察。 (5)无形资产 1)土地使用权的核实 根据企业提供的土地使用权资产评估申报明细表,土地评估人员对表中所列各项土地的用途、性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对,并对影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场勘察,填写了土地使用权状况调查表等。 2)其他无形资产的核实 根据企业提供的其他无形资产评估申报明细表,对于外购软件,评估人员核对其购置发票及入账凭证,及其实际摊销情况。 (6)长期股权投资 根据企业提供的长期股权投资资产评估申报明细表,评估人员查阅了有关的投资协议、公司章程、出资证明、企业法人营业执照、评估基准日资产负债表等有关资料,对其投资时间、金额、比例、公司设立日期、实收资本、经营范围等均核实无误。 (7)各类负债 对纳入评估范围的负债,评估人员在账务核对的基础上,调查了其内容、形成原因、发生日期、相关合同等,并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所需实际承担的债务。 2.经营状况调查 评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈,对企业的经营业务进行调查,主要包括外部环境、经营情况、资产情况、财务状况等,收集了解的主要内容如下: 1) 企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面 临的竞争情况及优劣势分析; 2) 企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第12页 经营权、管理层构成等经营管理状况; 3) 了解企业主要业务和产品构成,分析各产品和业务对企业销售收入的贡 献情况及企业获利能力和水平; 4) 了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化,分析权益资本变 化的原因; 5) 对企业历史年度主要经营数据进行调查和分析,主要包括收入、成本、 费用、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目,主营业务毛利率、成本费用率、投资收益情况、营业利润率等; 6) 收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析,分析各项指标变 动原因及趋势; 7) 企业偿债能力和营运能力分析。主要包括资产负债率、流动比率、速动 比率,存货周转速度、资金运用效率等; 8) 了解企业未来年度的经营计划、投资计划等; 9) 根据企业管理层提供的未来年度盈利预测数据及相关资料,对企业的未 来经营状况进行全面分析和估算; 10)了解企业的税收及其他优惠政策; 11)对经营性资产、非经营性资产、溢余资产进行分析。 二、影响资产核实的事项及处理方法 通过资产清查,评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下: (一)本次评估范围的房屋建筑物中,车库未办理所有权证,未办证面积为183.00平方米。 盟固利新材料公司对未办理房屋产权证的房屋建筑物做出了书面承诺,承诺上述资产归其所有,权属清晰,无争议,且无涉讼、抵押、担保等或有事项。 纳入评估范围的未办理房屋所有权证的建(构)筑物的面积,以盟固利新材料公司申报面积为准。 (二)截至评估基准日,纳入评估范围的门卫室、1#厂房、食堂、宿舍、综合楼、4#厂房及土地使用权 1宗已设立抵押,抵押权人为上海浦东发展银行股份北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第13页 有限公司天津分行。 由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异,未在本公司考虑的范围之内。 三、核实结论 评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则,对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查,我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况,资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。 (一)资产状况的清查结论 经清查,账、实、表相符,不存在错报、漏报的情况。 (二)资产产权的清查结论 1、本次评估范围的房屋建筑物中车库未办理所有权证,未办证面积为183.00 平方米。 盟固利新材料公司对未办理房屋产权证的房屋建筑物做出了书面承诺,承诺上述资产归其所有,权属清晰,无争议,且无涉讼、抵押、担保等或有事项。 2、截至评估基准日,纳入评估范围的门卫室、1#厂房、食堂、宿舍、综合楼、4#厂房及土地使用权 1宗已设立抵押,抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司天津分行。 (三)账务清查结论 本次经济行为所涉及的盟固利新材料公司的评估基准日的财务报表系经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计,本次评估未发现需要调整的事项。 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第14页 第五部分 评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。在评估基准日账面价值如下表所示: 金额单位:人民币元 项目名称 账面价值 货币资金 29,155,721.67 应收票据 19,362,363.37 应收账款 167,623,026.11 预付账款 13,338,581.82 其他应收款 129,461,367.06 存货 62,120,073.10 流动资产合计 421,061,133.13 (二)评估过程 1.进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对; 2.到现场进行查验、监盘、函证等核实工作; 3.收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料; 4.在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算; 5.完成流动资产评估结果汇总,撰写流动资产评估说明。 (三)评估方法 根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表,在清查核实的基础上,遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。 1. 货币资金 货币资金账面价值29,155,721.67元,由库存现金、银行存款和其他货币资 金三部分组成。 (1)库存现金 库存现金账面值8,981.54元,存放在企业财务保险柜中,均为人民币。评 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第15页 估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,对现金盘点进行了监盘,对编制的“现金盘点表”进行了复核,根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额,账实相符。以盘点核实后账面价值作为评估值。库存现金评估值为8,981.54元。 (2)银行存款 银行存款账面值5,767,568.31元,共13个账户,全部为人民币存款。评估 人员查阅了相关会计记录及对账单,并对其期末余额进行了函证,查阅银行对账单与银行存款余额调节表,根据回函情况查明未达账项属于正常,经调节后银行存款余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值,即评估值为5,767,568.31元。 (3)其他货币资金 其他货币资金账面价值23,379,171.82元,主要为信用证保证金。对于其他 货币资金评估人员通过向各银行发函询证的方式进行评估确认。银行回函均与账面记录相符,故以核实后账面值23,379,171.82元确认评估值。 经评估,货币资金评估值23,379,171.82元。 2. 应收票据 应收票据账面价值19,362,363.37元,共计15笔,主要为不带息银行承兑汇 票及转账支票。对于应收票据,评估人员核对了账面记录,查阅了应收票据登记簿,并对应收票据进行了监盘核对,对于部分金额较大的应收票据,还检查了相应销售合同和出入库单等原始记录。 经评估,应收票据评估19,362,363.37元。 3. 应收账款、其他应收款 应收账款账面余额168,843,444.53元,坏账准备1,220,418.42元,账面价 167,623,026.11元;纳入评估范围内其应收账款账面余额129,549,567.06元,坏 账准备88,200.00元,账面价值129,461,367.06元。 对应收款项,核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,分析账龄。对金额较大或金额异常的款项进行函证,对没有回函的款项实施替代程序(取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证),对关联单位应收款项进行相互核对,以证实应收款项的真实性、完整性,核实结果账、表、单金额相符。 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第16页 评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失,对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的,评估风险损失为0;对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的,评估风险损失为100%;对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项,在逐笔分析业务内容的基础上,参考企业计算坏账准备的方法,以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失,按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐准备评估为零。 经评估,应收账款评估值167,623,026.11元;其他应收款评估值 129,461,367.06元。 4. 预付款项 预付款项账面价值为13,338,581.82元,主要内容为预付的购货款及待认证 的进项税。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评估人员现场核实日,该预付账款的货物已经交付,或服务已经提供,评估人员检查存货、固定资产等资产及预付账款明细账,核实无误后,以账面值作为评估值。如评估人员现场核实日,该预付账款的货物还未交付,或服务还未提供,评估人员通过函证,检查原始凭证,查询债务人的经营状况、资信状况,进行账龄分析等程序,综合分析判断,以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。 经评估,预付账款评估值13,338,581.82元。 5. 存货 存货账面余额62,120,073.10元,跌价准备0元,账面价值62,120,073.10元。 存货包括原材料、在库周转材料、产成品、在产品。 评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对,查阅相关账簿记录和原始凭单,以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度,存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查,通过查阅最近的存货进出库单等,掌握存货的周转情况,并对存货的品质进行了重点调查。经核实,确认该企业内控制度严格、健全,存货的收、发和保管的单据、账簿记北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第17页 录完整、清晰。评估人员对存货进行了抽盘,抽查数量占总量的40%以上,抽 查金额占总量的60%以上。抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单 等,确定评估基准日至盘点日之间的出入库存货的数量,并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数量。 (1)原材料、在库周转材料 原材料账面余额23,613,623.13元,跌价准备0元,账面价值23,613,623.13 元。在库周转材料账面余额755,648.92元,跌价准备0元,账面价值755,648.92 元。原材料、在库周转材料的评估采用市场法:按照现行市场价格并加上合理的运杂费及损耗后计算评估值。纳入本次评估范围的原材料和在库周转材料购进日期接近于评估基准日且价格变动很小,因此本次评估以核实后账面值确认评估值。 经评估,原材料评估值23,613,623.13元,在库周转材料评估值755,648.92 元。 (2)产成品 产成品账面余额为 21,215,302.64元,减值准备 0元,账面价值 21,215,302.64元。纳入评估范围的产成品主要包括钴酸锂、锰酸锂、镍钴猛酸锂 等。评估人员首先查阅了有关会计记录、仓库记录,取得了企业基准日的产成品盘点表,并对产成品进行了抽查盘点,经核实账面数量和金额记录正确。其次通过了解相关产品的销售市场和公司在市场的占有率,确定产成品的销售情况。 评估人员首先会同被评估单位的相关人员进行了抽查盘点,本次评估抽查数量不低于60%,抽查金额不低于80%,并查阅相关账册,了解主要产成品的入账依据,以验证核实账面数量,未发现重大差异。 本次评估,评估人员采用通过了解被评估单位历史财务数据及近期产品销售合同、发票等资料等,计算得出成本、费用、税金占收入的比例,对产成品采用市场法进行评估。 案例:镍钴锰酸锂(三元)5E(存货评估明细表第9项) 镍钴锰酸锂(三元)5E,账面价值5,256,758.63元,账面数量56,826.02KG, 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第18页 账面单价为92.51元/KG。 参考近期镍钴锰酸锂(三元)5E 的销售合同售价,基准日附近不含税销售 价为121.23元/KG。该产品为畅销销售产品,评估时以该产品的不含税销售价格 减去销售费用、全部税金和0%的净利润后,确定评估值。 1)各项税费标准的确定 根据历史年度及评估基准日的利润表数据计算得出,销售费用率、销售税金及附加率分别取0.84%、0.29%,所得税率为15%,管理及财务费用率为9.18%。2)各项税费的估算 销售费用=销售单价×销售费用率 =121.23×0.84% =1.02(元) 销售税金及附加=销售单价×销售税金及附加率 =121.23×0.29% =0.35(元) 管理及财务费用=销售单价×管理及财务费用率 =121.23×9.18% =11.13(元) 营业利润=销售单价-单位成本-销售费用-销售税金及附加-管理及财务费用 =121.23-92.51-1.02-0.35-11.13 =16.22(元) 所得税=营业利润×所得税率 =16.22×15% =2.43(元) 净利润=营业利润-所得税 =16.22-2.43 =13.79(元) 3)评估值确定 单位评估价值=销售单价(不含税)-销售费用-全部税金-0%×税后净利润 =121.23-1.02-0.35-2.43-13.79×0% =117.43(元) 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第19页 评估值=库存数量×单位评估价值 =56,826.02×117.43 =6,673,079.53(元) 经评估,产成品评估值为25,129,124.80 元,增值3,913,822.16 元,增值率 为18.45%。 (4)在产品 在产品账面余额为16,535,498.41元,减值准备0元,账面价值 16,535,498.41元,为尚未完工的在制品。根据被评估单位提供的在产品评估明 细表,通过询问在产品的核算流程,审查有关在产品的原始单据、记账凭证及明细账,对在产品的形成和转出业务进行抽查审核,对在产品的价值构成情况进行调查,经核查,在产品成本结转及时完整,金额准确,且生产周期较短,企业按实际成本记账,其成本组成内容为生产领用的原材料、制造费用、辅助材料和人工费用等。评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本可以体现在产品的现时价值,故以核实后的账面值确认评估值。 经评估,在产品评估值为16,535,498.41元。 (四)评估结果及分析 (1)经实施以上评估,流动资产评估结果见下表所示: 流动资产评估汇总表 金额单位:元 项目名称 账面价值 评估价值 货币资金 29,155,721.67 29,155,721.67 应收票据 19,362,363.37 19,362,363.37 应收账款 167,623,026.11 167,623,026.11 预付账款 13,338,581.82 13,338,581.82 其他应收款 129,461,367.06 129,549,567.06 存货 62,120,073.10 66,033,895.26 流动资产合计 421,061,133.13 425,063,155.29 (2)增减值原因分析: 流动资产增值主要是由于存货中产成品评估增值,主要原因为企业产成品账面价值按照实际成本进行计量,本次产成品按照市场法进行评估,评估值大于账北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第20页 面成本。 二、长期股权投资评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的长期股权投资共计1家控股子公司。账面价值 260,476,600.00元。 2015年10月18日,中信国安恒通科技开发有限公司将其持有的中信国安 盟固利电源技术有限公司96.05%的股权向盟固利新材料公司增资方式转让给盟 固利新材料公司,转让价格按中信国安盟固利电源技术有限公司以2014年12 月31日为基准日经评估后的股东全部权益价值27,118.85万元为基数乘以 96.05%确定,即26,047.66万元。 (二)长期股权投资概况 纳入评估范围的长期股权投资基本情况见下表所示: 序号 被投资单位名称 控制类型 持股比例 账面价值(元) 备注 1 中信国安盟固利电源技术有限公司 控制 96.05% 260,476,600.00 (三)评估过程 根据长期投资评估明细表,评估人员查阅了被投资单位章程、协议,经营范围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比例等书面资料。根据项目整体方案选取合适的企业价值评估方法对被投资企业进行评估。 (四)评估方法及长期股权投资概况 对于控股子公司的长期股权投资,采用资产基础法和收益法等评估的方法对被投资企业进行整体评估,再按被评估单位所占权益比例计算长期股权投资评估值。 1、长期股权投资的概况 名称:中信国安盟固利电源技术有限公司 住所:北京市昌平区科技园区白浮泉路18号 注册号:536 法定代表人:张溪 注册资本:人民币14600.65万元 公司类型:其他有限责任公司 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第21页 成立时间:2000年4月12日 2、企业情况 中信国安盟固利电源公司成立于2000年4月12日,原注册资本为5000.00 万元,由中信国安总公司与其鲁共同出资组建,此次出资事宜业经北京京诚会计师事务所有限责任公司审验,并出具了京诚验字(2000)0207 号开业登记验资报告。 2000年8月16日,经中信国安盟固利电源公司股东会决议,同意中信国安 总公司将其持有的65%的股份计3250万元全部转让给中信国安实业公司,并签 订了股权转让协议。2000年8月28日,中信国安实业公司名称更名为中信国安 集团公司。 2003年经股东会决议,同意其鲁将所持有的公司25%股份计1250万元转让 给中信国安集团公司,并于2003年5月签订了股权转让协议。 2003年5月10日,经公司股东会决议,同意中信国安集团公司将其持有公 司90%的股权计 4500万元转让给中信国安信息产业股份有限公司,并于2003 年5月26日签订了股权转让协议。 2006年5月10日,经公司股东会决议,同意中信国安信息产业股份有限公 司将其持有的公司 90%股权计 4500 万元转让给中信国安恒通锂业技术有限公 司,并于同日签订了股权转让协议。2006年9月11日,中信国安恒通锂业技术 有限公司更名为中信国安恒通科技开发有限公司。 2011年2月25日,经公司股东会决议,同意增资至14600.65万元,此次出 资事宜业经北京中诚恒平会计师事务所有限公司审验,并出具了中诚恒平内验字(2011)第0008号验资报告。 增值后,中信国安盟固利电源公司股权结构如下: 序号 股东 出资额 出资方式 持股比例 1 中信国安恒通科技开发有限公司 14024.37 货币出资 96.05% 2 其鲁 576.28 货币出资 3.95% 合 计 14600.65 100.00% 2015年10月18日,经公司股东会决议,同意中信国安恒通科技开发有限公 司将其持有的公司 96.05%的股权以向天津华夏泓源实业有限公司增资方式转让 给天津华夏泓源实业有限公司。 中信国安盟固利电源公司股权结构如下: 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第22页 序号 股东 出资额 出资方式 持股比例 1 天津华夏泓源实业有限公司 14024.37 货币出资 96.05% 2 其鲁 576.28 货币出资 3.95% 合 计 14600.65 100.00% 2015年12月22日天津华夏泓源实业有限公司股东会决议,同意将公司名称 天津华夏泓源实业有限公司变更为天津国安盟固利新材料科技有限公司。截至2015年12月23日已办理完企业名称变更手续。 截至评估基准日,中信国安盟固利电源公司股权结构如下: 序号 股东 出资额 出资方式 持股比例 1 天津国安盟固利新材料科技有限公司 14024.37 货币出资 96.05% 2 其鲁 576.28 货币出资 3.95% 合 计 14600.65 100.00% 2016年1月30日天津国安盟固利新材料科技有限公司股东会决议,同意将 公司名称“ 天津国安盟固利新材料科技有限公司”变更为:“天津国安盟固利 新材料科技股份有限公司”。截至2016年2月19日已办理完企业名称变更手续。 截止评估基准日,盟固利电源公司股权结构如下: 序号 股东 出资额 出资方式 持股比例 1 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司 14024.37 货币出资 96.05% 2 其鲁 576.28 货币出资 3.95% 合 计 14600.65 100.00% 3、经营范围 生产电池材料及电池;销售电池材料及电池;货物进出口、技术进出口、代理进出口。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。) 4、财务数据 金额单位:人民币万 元 项目 2014年 2015年 2016年 总资产 52,425.41 63,759.36 55,529.83 总负债 34,598.87 45,048.29 35,782.58 股东全部权益 17,826.54 18,711.07 19,747.25 营业收入 56,389.18 58,759.31 48,799.83 营业利润 36.39 903.38 1,199.88 净利润 387.52 884.53 1,036.18 上表中列示的财务数据,其中2014年度、2015年度数据业经致同会计师事 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第23页 务所(特殊普通合伙)审计并分别出具了致同审字(2015)第110ZC2745号、 致同审字(2016)第110ZB3440号无保留意见审计报告,2016年度数据出具致 同审字(2017)第110ZC3911号无保留意见审计报告。 (五)评估结果及分析 采用资产基础法和收益法对中信国安盟固利电源技术有限公司进行资产评估,经分析取收益法的评估结论200,188,478.00元作为本次评估结论(详见《中信国安恒通科技开发有限公司拟转让所持天津国安盟固利新材料科技股份有限公司部分股权项目涉及中信国安盟固利电源技术有限公司资产评估说明》)。则: 长期股权投资评估值=200,188,478.00*96.05%=192,281,033.12(元) (本页以下无正文) 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第24页 三、固定资产—建(构)筑物评估技术说明 (一)评估范围 本次评估范围为盟固利新材料公司的建(构)筑物工程共30项,其中:建筑 物8项;构筑物22项。委估建(构)筑物固定资产在评估基准日的账面值如下所 示: 金额单位:人民币元 项目名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 30,852,062.04 27,407,737.00 构筑物 8,293,992.20 7,356,137.37 合计 39,146,054.24 34,763,874.37 (二) 房屋建筑物概况: 1、房屋建筑物用途分类 纳入评估范围内天津国安盟固利新材料科技股份有限公司的房屋建筑物及构筑物全部坐落于天津市宝坻区九园工业园 9 号路被评估单位厂区内。房屋建(构)筑物主要建成于2001年至2014年期间。房屋建筑物结构类型有钢结构、框架结构、砖混结构。钢结构的建筑有 1#厂房、4#厂房;框架结构建筑主要鸿基花园西区5号楼复式1002、综合楼及宿舍楼等;砖混结构建筑主要为门卫及车库。 构筑物主要为:地面、绿化、围墙及管网等。 2、房屋建筑物结构特征 ⑴框架结构主要为鸿基花园西区5号楼复式1002、综合楼及宿舍楼等,该 类建筑基础为现浇钢筋砼独立基础,承重结构采用钢筋混凝土梁、板、柱系统,即钢筋混凝土矩形梁、钢筋混凝土有梁板和钢筋混凝土矩形柱,墙体采用240mm或120mm空心砌块砌筑;地板砖或大理石地面,部分为聚苯乙烯泡沫塑料板地面,外墙面多采用水泥砂浆抹面并涂料处理,内墙为水泥砂浆抹面并喷乳胶漆,窗多采用双玻塑钢窗,门多采用实木造型门或钢质防火门;室内上水、下水、电照及消防配套设施齐全。 ⑵钢结构主要为1#厂房、4#厂房,该类建筑基础为钢筋砼独立基础,H型 钢柱、钢屋架、钢檩条、钢支撑,墙面彩钢夹芯板,屋面彩钢夹芯板。室内地坪为细石混凝土地面或自流平地面。室内安装工程有动力电缆、照明设施、消防栓北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第25页 等。 ⑶砖混结构主要为门卫及车库,该建筑基础为现浇钢筋混凝土条形基础或带形基础,钢筋砼构造柱、圈梁、现浇混凝土板,承重结构为240mm厚机砖砌筑墙体;外墙为水泥砂浆抹面并喷乳胶漆,内墙混合砂浆抹灰刷涂料,地板砖或水泥地面,门多为钢质防火门,塑钢窗,屋面为加气砼块保温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层;上水、下水及电照配套设施齐全。 3、房屋建筑物权证情况 纳入本次评估范围内房屋建筑物共8项,其中:7项已办理《房屋所有权证》, 建筑面积共18,293.92平方米,名称为鸿基花园西区5号楼复式1002、门卫、综 合楼、1#厂房、食堂、宿舍楼和 4#厂房,上述房屋证载房屋所有权人为天津国 安盟固利新材料科技股份有限公司;1项建筑物名称为车库未《房屋所有权证》, 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司对未办理房屋产权证的房屋建筑物做出了书面承诺,承诺上述资产归其所有,权属清晰,无争议,且无涉讼、抵押、担保等或有事项。 截至评估基准日,纳入评估范围的门卫室、1#厂房、食堂、宿舍、综合楼、4#厂房已设立抵押,抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司天津分行。 (三) 评估过程 1.第一阶段:准备阶段 评估人员进入现场后根据委托人提供的资产明细表进行账表核对,同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。 2.第二阶段:现场调查阶段 对被评估建筑物逐一进行了现场调查,根据申报表,核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等,并对照企业评估基准日时的资产现状,将资产申报表中的缺项、漏项进行填补,做到账实相符,不重不漏。在调查时,还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况,并作了详细的观察记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看,除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外,主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第26页 ⑴结构:根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测,查看有无变形开裂,有无不均匀沉降,查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形,查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。 ⑵装饰:每个建筑物的装修标准和内容不尽相同,一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修,但无论是对何种形式的装修,查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏,另外还要看装饰的新旧程度。 ⑶设备:水电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,能否满足使用要求。 ⑷围护结构:查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 3.第三阶段:评估测算阶段 查阅了典型建(构)筑物的有关图纸及预决算资料,并根据评估基准日当地的建材市场价格,按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。 4.第四阶段:建筑物评估技术说明撰写阶段 根据资产评估准则等资产评估相关规定等,编制“建筑物评估技术说明”。 (四) 评估依据 1.委托人提供所评的房屋建(构)筑物申报明细表; 2.房屋建筑物的《房屋所有权证》复印件或产权证明; 3.委托人提供本工程的预决算资料及施工图纸; 4.天津市现行的《天津市建筑工程预算基价(2012)》、《天津市装饰装修工程预算基价(2012)》及《天津市安装工程预算基价(2012)》; 5.天津市现行的建设工程费用定额; 6.中国人民银行公布的基准日贷款利率; 7.《天津市宝坻区2016年第12期建设工程造价信息》 8. 《房地产估价规范》(GB/T50291—2015); 9. 《北京市建筑节能与发展新型墙体材料专项基金管理规定》(京财综 (1999)1347号); 10. 《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》(建 办标〔2016〕4号); 11. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号); 12. 其他评估参考资料。 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第27页 (五) 评估方法 根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,对于自建生产办公用房本次评估采用重置成本法评估;对于外购商品房,本次评估采用市场法评估。 1.重置成本法 成本法计算公式如下: 评估值=重置全价×综合成新率 (1)重置全价的确定 房屋建筑物的重置全价一般包括:建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下: 重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 ① 建安综合造价 根据工程图纸和工程预算资料,依据《天津市建筑工程预算基价(2012)》、《天津市装饰装修工程预算基价(2012)》、《天津市安装工程预算基价(2012)》及《天津市宝坻区建设工程造价信息》,并结合《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》(建办标〔2016〕4 号)、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号),进行套价计算,根据评估基准日建筑材料的市场价格计算材料价差,得出建安工程造价。 ② 建设工程其他费用 依据国家相关的各项取费规定,结合评估基准日建设工程所在地的实际情况,将被评估单位视为一个独立的建设项目,根据企业固定资产的投资规模确定。 本次评估工程建设其他费用取建安工程造价的8.29%加上每平方米110元的配套 费及墙改基金,具体如下表所示: 序号 项目名称 计费基础 计费标准 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 1.24% 津财建二[2005]28号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.25% 天津市市场行情 3 工程建设监理费 建安工程造价 2.39% 天津市市场行情 4 招标代理服务费 建安工程造价 0.40% 天津市市场行情 5 环境评价费 建安工程造价 0.90% 天津市市场行情 6 技术咨询服务费 建安工程造价 0.11% 天津市市场行情 以上合计 8.29% 7 墙改基金 建筑面积 10 财综[2007]77号 ③资金成本 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第28页 资金成本为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括建安工程造价、工程建设其他费用)的筹资成本,即利息。根据项目工程的合理建设工期,按照基准日执行的银行贷款利率,分别测算出各房屋建(构)筑物合理的资金成本。 人民币贷款利率表 贷款 年利率(%) 一年以内(含一年) 4.35 一至五年(含五年) 4.75 五年以上 4.9 结合委估资产建设规模,确定其合理建设工期为一年,假设资金是均匀投入,计息时间为合理建设工期的一半,按同期贷款利率4.35%计算资金成本。 ④重置全价 重置全价=除税工程造价+除税前期费用及其他费用+资金成本 (2)综合成新率的确定 建筑物按综合成新率的方法计算。 综合成新率的确定采用年限法成新率和勘察成新率两种方法,取两种方法的加权平均值为该建筑的综合成新率。 综合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%。 年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%。 勘察成新率:房屋的完损等级是确定建筑物实际新旧程度的重要依据,房屋的完好等级越高,其价值越近重置价值,勘查成新率是根据建筑物的地基基础、承重部件、墙体结构部分、屋面、楼地面、内外墙面装修、门窗等建筑部分,以及水电卫等设备部分现场状况来确定各部分的完好分值,再根据各部分的完好分值进行修正后,最终确定建筑物的勘查成新率(完好分值率)。 对于构筑物,评估人员根据年限法成新率及勘查成新率实际情况来确定。 (3)评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 2.市场法 对同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易的房地产,且可收集到可供比较案例,则采用市场法进行评估。即选择符合条件的参照物,进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正,从而确定评估值。计算公式为: 待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第29页 地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值 (六) 评估结果及分析 经评估计算结果如下:房屋建筑物评估原值为44,810,400.00元,评估净值 为40,540,506.00元。评估原值增值率为14.47%,评估净值增值率为16.62%。 建(构)筑物评估结果汇总表 金额单位:人民币元 项目名 账面价值 评估价值 增值率(%) 称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建 30,852,062.04 27,407,737.00 35,391,000.00 32,809,826.00 14.71 19.71 筑物 构筑物 8,293,992.20 7,356,137.37 9,419,400.00 7,730,680.00 13.57 5.09 合计 39,146,054.24 34,763,874.37 44,810,400.00 40,540,506.00 14.47 16.62 2、增减值分析 (1)房屋建筑物类资产评估原值增值主要原因:纳入本次评估范围内的房屋建(构)筑物,大部分于 2011年建成,近年来所在地的建材、人工及机械费用比建造之日稍有增长,并且纳入评估范围的鸿基花园基准日市场销售价格较购买时有所上涨,故综合导致评估原值增值。 (2)评估净值增值幅度较大的主要原因:评估采用的耐用年限与会计采用的折旧年限不一致。 (七) 案例 案例一:综合楼(房屋建筑物评估明细表—序号6) 1、概况: 建成年月:2011年12月 建筑面积:1,801.96平方米 房产证号:房地证津字第0号 账面原值:4,802,507.98元 账面净值:4,220,203.78元 综合楼为框架结构,地上2层,层高3.6米,檐口高度7.2米,总建筑面积 1,801.96平方米,于2011年12月建成并投入使用。 该楼基础为现浇钢筋混凝土独立基础,现浇钢筋混凝土梁、板、柱,非承重北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第30页 结构采用 MU10 炉渣混凝土空心砌块填充。装修为外墙网格布抹面保温,水泥 砂浆抹面并涂料处理,内墙混合砂浆抹灰刷防瓷涂料,卫生间内墙瓷砖贴面,门厅大理石地面,室内聚苯乙烯泡沫塑料板楼地面,花岗岩楼梯面;门厅为自动感应门,室内成品木包门,部分为钢质防火门,双玻平开塑钢窗;混合砂浆天棚, 部分为铝合金石膏板吊顶,屋面采用聚苯乙烯泡沫塑料保温,细石混凝土及SBS改性沥青防水卷材防水。安装工程主要有上水、下水、电、消防及避雷配套设施齐全。 2、重置全价 (1)综合造价 根据企业提供的工程预(决)算资料和建筑物的竣工图纸,采用预(决)算调整法进行测算。测算时依据《天津市建筑工程预算基价(2012)》、《天津市装饰装修工程预算基价(2012)》、《天津市安装工程预算基价(2012)》及《天津市宝坻区建设工程造价信息》,对人工费、材料费、机械费调整后套用现行取费表得出建安工程造价。具体计算过程详见下表: 建筑工程造价计算表 单位:人民币元 序 费用 费用名称 计算公式 费率 金额(元) 号 代号 (%) 1 A 施工图预算子目计价合计 Σ(工程量×编制期预算基价) 1,438,766.46 2 A1 其中:人工费 Σ(工程量×编制期预算基价中人工 410,471.41 费) 3 B 措施项目预算计价(一)合计Σ施工措施项目(一)计价 76,307.62 4 B1 其中:人工费 Σ施工措施项目(一)计价中人工费 20,591.63 5 C 措施项目预算计价(二)合计Σ施工措施项目(二)计价 482,543.74 6 C1 其中:人工费 Σ施工措施项目(二)计价中人工费 287,903.60 7 D 规费 [(2)+(4)+(6)]*相应费率 37 267,316.18 8 E 利润 [(1)+(3)+(5)+(7)]*相应利润率 7.5 169,870.05 9 E1 其中:施工装备费 [(1)+(3)+(5)+(7)]*相应施工装备费费 2 45,298.68 率 10 F 税金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相应税率 11 267,828.45 11 G 含税总价 (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(10) 2,702,632.49 装修工程造价计算表 单位:人民币元 序 费用 费用项目名称 计算公式 费率 金额(元) 号 代号 (%) 1 A 施工图预算子目计价合计 Σ(工程量×编制期预算基价) 1,248,440.22 2 A1 其中:人工费 Σ(工程量×编制期预算基价中人工 375,224.32 费) 3 B 措施项目预算计价(一)合计Σ施工措施项目(一)计价 41,619.02 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第31页 4 B1 其中:人工费 Σ施工措施项目(一)计价中人工费 12,157.28 5 C 措施项目预算计价(二)合计Σ施工措施项目(二)计价 37,117.37 6 C1 其中:人工费 Σ施工措施项目(二)计价中人工费 16,942.39 7 D 规费 [(2)+(4)+(6)]*相应费率 37 150,330.13 8 E 利润 [(2)+(4)+(6)]*相应利润率 24 110,813.01 9 F 税金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相应税率 11 174,715.17 10 G 含税总价 (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(9) 1,763,034.91 安装工程造价计算表 单位:人民币元 序 费用 费用项目名称 计算公式 费率 金额 号 代号 (%) 1 A 施工图预算子目计价合计 Σ(工程量×编制期预算基价) 358,839.29 2 A1 其中:人工费 Σ(工程量×编制期预算基价中人工费) 127,882.67 3 B 措施项目预算计价(一)合Σ施工措施项目(一)计价 6,423.94 计 4 B1 其中:人工费 Σ施工措施项目(一)计价中人工费 1,980.08 5 C 措施项目预算计价(二)合Σ施工措施项目(二)计价 4,615.79 计 6 C1 其中:人工费 Σ施工措施项目(二)计价中人工费 1,252.69 7 D 规费 [(2)+(4)+(6)]*相应费率 37 48,749.52 8 E 利润 [(2)+(4)+(6)]*相应利润率 24.81 31,397.14 9 E1 其中:施工装备费 [(2)+(4)+(6)]*相应施工装备费费率 11 46,049.14 10 F 税金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相应税率 11 49,502.83 11 G 含税总价 (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(10) 499,528.52 含税工程造价=建筑工程造价+装修工程造价+安装工程造价 =4,965,195.92元 除税工程造价=含税工程造价-各工程税金 =4,473,149.48元 (2) 工程建设其他费用的计算过程 依据国家相关的各项取费规定,结合评估基准日建设工程所在地的实际情况,将被评估单位视为一个独立的建设项目,根据企业固定资产的投资规模确定。 本次评估工程建设其他费用取建安工程造价的8.29%加上每平方米110元的配套 费及墙改基金,详见工程建设其他费用取费表。 序号 项目名称 计费基础 计费标准 取费依据 1 建设单位管理 建安造价 1.24% 津财建二[2005]28号 费 2 勘察设计费 建安造价 3.25% 河北省市场行情 3 工程建设监理 建安造价 2.39% 河北省市场行情 费 4 招标代理服务 建安造价 0.40% 河北省市场行情 费 5 可行性研究费 建安造价 0.90% 河北省市场行情 6 环境影响评价 建安造价 0.11% 河北省市场行情 费 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第32页 序号 项目名称 计费基础 计费标准 取费依据 以上合计 8.29% 7 墙改基金 建筑面积 10 财综[2007]77号 含税工程建设其他费用=含税建安工程造价×工程建设其他费费率+建筑面积×10 =4,965,195.92×8.29%+1,801.96×10 =429,634.34(元) 除税工程建设其他费用=含税建安工程造价×(工程建设其他费费率-建设单位管理费费率)÷(1+6%)+含税建安工程造价×建设单位管理费费率+建筑面积×10 =4,965,195.92×(8.29%-1.24%)÷(1+6%)+4,965,195.92×1.24%+1,801.96×10 =409,820.40元 (3)资金成本 该建筑工期按整体项目投资规模正常建设期1年计算,建设工期内假设资金 均匀投入,贷款利率按一年以内(含1年)贷款利率4.35%计算。 资金成本=(含税建安工程造价+含税工程建设其他费用)×4.35%×1/2 =(4,965,195.92+429,634.34)×4.35%×1/2 =114,640.14(元) (4)重置全价 重置全价=除税建安综合造价+除税前期费用及其他费用+资金成本 =4,473,149.48+409,820.40+114,640.14 =5,017,400.00(元)(取整) 3、成新率 (1)成新率:本工程采用综合成新率的方法计算。 综合成新率=理论成新率×40%+现场勘查成新率×60%。 综合楼耐用年限为60年,截止到评估基准日已使用5.08年,尚可使用54.92 年。 理论成新率=尚可使用年限/经济耐用年限×100% =54.92÷60×100% =92%(取整) 现场勘察成新率:经现场勘察的结果如下表所示: 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第33页 现场勘察成新率计分表 工程 项目 鉴定分数 技术状况鉴定情况 部位 标准分 评定分 地基基础 25 25 基础有足够的承载力,无不均匀下沉; 结构 承重构件 25 25 承重构件基本完好; 部分 非承重墙 15 15 非承重构件基本完好; (54%) 屋面 20 20 不渗漏保温隔热层完好; 地面 15 12 地面基本牢固,局部有空鼓; 小计 100 97 门窗 30 27 门窗开关基本灵活,局部油漆老化掉皮; 装修 外墙面 25 23 外墙面基本完好; 部分 内墙面 25 23 内粉饰局部有空鼓,裂缝; (35%) 顶棚 20 18 基本完好; 小计 100 91 电照 30 27 基本完好,个别部件受损; 设备 水卫 30 27 基本完好,个别轻微渗漏; 部分 采暖 20 18 基本完好轻度陈旧可用; (11%) 消防 20 18 基本完好,个别部件受损; 小计 100 90 成新率 成新率=97%×54%+91%×35%+90%×11%=94%(取整) 综合成新率(%)=92×40%+94×60%=93% 4、评估值 评估值=重置全价×综合成新率 =5,017,400.00×93% =4,666,182.00(元) 案例二:鸿基花园西区5号楼复式1002(房屋建筑物评估明细表—序号1) 1、委估房产概况 委估的商品房为盟固利新材料公司在深圳市的办事处用房-鸿基花园西区 5 号楼复式 1002,为购买取得的商品房,盟固利新材料公司在购买后对房屋进行 了装修,作为办事处用房使用,房屋维护情况良好,目前正常使用。 产权状况:盟固利新材料公司购置的鸿基花园西区5号楼复式1002,该房 屋已办理房地产权证,证号为深房地字第6000463176号,证载权利人名称为天 津国安盟固利新材料科技股份有限公司。 鸿基花园2001年11月建成,坐落于深圳市龙岗区龙岗中心城4区,地上共 10层,委估房屋位于第10层,框架剪力墙结构,用途为住宅,普通装修,香港赛马会挂牌之全编记录!所坐 落的土地使用年限为70年出让用地。本次作为评估案例的物业位于第1002室, 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第34页 建筑面积为185.68平方米。 (1)区域因素 A.地理位置及繁华程度:该房屋位于深圳市龙岗区龙岗中心城4区,东临 西浦路,西临吉祥路,南临鸿进路,北临新鸿苑等住宅区,并且紧邻龙岗万科广场,商业繁华程度较高。 B.基础设施完善程度:待估房地产所在地区水、电、通讯等基础设施完善,供给有保证。 C.公共设施完善程度:待估房地产所在地区有商场、办公、购物中心等设施和公共服务机构。 D.交通便捷度:待估房地产所在区域,紧临吉祥路,交通极为便捷,有多路公交车经过。 E.环境质量、周围景观:待估房地产属于为三好商圈,有较好的景观,环境质量较好。 F.区域规划:符合城市规划要求。 (2)个别因素 A.临街状况:东临西浦路,西临吉祥路,南临鸿进路,北临新鸿苑等住宅区。 B.建筑年代:待估房地产主体结构于 2001年竣工,经现场勘查,待估物 业维护保养较好,使用正常。 C.装修条件:外墙为墙砖;室内墙面主要为白色立邦漆,卧室地面铺木地板;公共区域地面地砖,墙面乳胶漆或壁纸;卫生间精装修,洁具一般。 D.设施设备条件:大楼各项设施齐全,包括楼宇自动化系统(通讯系统、消防系统、防盗系统、电梯系统),通讯设施齐全,消防自动化系统(烟感报警系统、手动报警阀、采集烟浓度和温度、实时的火警状态报警、消火栓系统、自动喷淋系统、防排烟系统)。 E.楼层:10层。 F.朝向:南北向。 2、评估分析计算 待估房地产为购买的商品房,目前该地段商品房市场上存在较多的交易案例。我们首先收集市场的相关信息(如商品房市场销售价、位置、建筑概况等)北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第35页 及现场勘查,选用临近地区或同一地区的与待估房地产结构、功能类似的(同一类物业性质的)具有较强相关性和替代性的三个或以上房地产交易实例作为可比实例,再根据委估资产与可比实例的状态,从区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面分别对可比实例的交易价格进行比较和修正,从而得出委估房地产的比准价格,然后将比准价格进行算术平均,即得到待估房地产的市场价值评估值。 可比实例1:鸿基花园(低层) 与评估对象相距约0.2公里,精装修,复式结构,建筑面积为192平方米, 交易价格为25,000.00元/平方米; 可比实例2:新亚洲花园(11/11) 与评估对象相距约1.1公里,紧邻龙城公园,普通装修,复式结构,建筑面 积为92平方米,交易价格为27,173.00元/平方米; 可比实例3:新亚洲花园(11/11) 与评估对象相距约1.1公里,紧邻龙城公园,豪华装修,复式结构,建筑面 积为110平方米,交易价格为27,272.00元/平方米; 评估对象与比较实例的比较情况见下表: (1)进行时间因素修正 交易日期修正=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数。 设定可比实例交易时点价格指数为 100,各可比实例交易日期与评估基准 日相比,确定各可以实例交易时点的价格指数。 (2)进行交易因素修正 交易情况修正系数=待估房地产的正常交易情况指数/比较实例的交易情况指数。 设定待估房地产的正常交易情况指数为 100,比较实例的交易情况均为正 常交易,交易情况修正系数为100/100。 (3)进行区域因素修正 区域因素修正系数=估价对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数。 (4)进行个别因素修正 个别因素修正系数=估价对象个别因素指数/比较实例的个别因素指数。 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第36页 比较因素条件说明见下表: 比较因素 说明 待估房地产 比较案例1 比较案例2 比较案例3 房地产名称 鸿基花园西区5号 鸿基花园 新亚洲花园 新亚洲花园 楼1002室 所在层数/总层数 10/10 低层 11/11 11/11 龙岗区龙岗中心城 龙岗区龙岗中心 龙岗中心城- 龙岗中心城-龙翔 详细地址 4区 城4区 龙翔大道与吉 大道与吉祥中路 祥中路交叉处 交叉处 建筑面积(平方米) 185.68平方米 192平方米 92平方米 110平方米 产权证 是否齐全,已有或尚 有房地产证 有房地产证 有房地产证 有房地产证 缺何证 土地使用权性质 出让 出让 出让 出让 结构形式 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 建筑物层净高 2.8米 2.8米 2.8米 2.8米 交易价格(售价) 元/平方米 25000 27173 27272 物业管理费 元/平方米.月 1.5元 1.5元 2元 2元 交易情况 正常交易/非正常交 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 易 区位优劣描述:市中 地理位置和 心\较繁华地区\一般 繁华地区 繁华地区 较繁华地区 较繁华地区 繁华程度 地区\偏僻地区 人口和物业的聚集 聚集度高 聚集度高 聚集度较高 聚集度高 程度描述 基础设施完 水电气热等基础设 水电气热等基础设 水电气热等基础 水电等基础设 水电等基础设施 善程度 施描述 施齐全 设施齐全 施齐全 齐全 公共配套设 学校、医院、服务等 商业、服务、银行 商业、服务、银行 商业、服务、 商业、服务、银 区 施完善程度 公共设施描述 等齐全 等齐全 银行等齐全 行等齐全 域 交通便捷程 附近主要干路及物 吉祥路,靠近龙岗 吉祥路,靠近龙岗 龙翔大道与吉 龙翔大道与吉祥 因 业与他们的通达情 素 度 况描述。 万科广场 万科广场 祥中路交叉处 中路交叉处 空气和噪音、周围景 中心区域,景观较 中心区域,景观较 中心区域,紧 中心区域,紧邻 环境质量、 观等描述 好 好 邻龙城公园, 龙城公园,景观 周围景观 景观好 好 小区的建筑密度和 容积率高 容积率高 容积率高 容积率高 容积率描述 区域规划 地区的规划及对物 三好商圈 三好商圈 三好商圈 三好商圈 业使用的影响描述 东临西浦路,西临 东临西浦路,西临 东临吉祥路, 东临吉祥路,西 临街情况及对物业 吉祥路,南临鸿进 吉祥路,南临鸿进 西临怡翠路, 临怡翠路,南临 临街状况 使用的影响描述 路,北临新鸿苑等 路,北临新鸿苑等 南临公园大地 公园大地小区, 住宅区,并且紧邻 住宅区,并且紧邻 小区,北临清 北临清林路 龙岗万科广场 龙岗万科广场 林路 个 建筑年代 期房/新房/旧房 2001年 2001年 2002年 2002年 别 内外装修和主要材 因 装修条件 料的描述:毛坯房\简 简单装修 精装修 豪华装修 精装修 素 单装修\精装修 工程质量 较好 较好 较好 较好 建筑结构 钢混框剪结构 钢混框剪结构 钢混框剪结构 钢混框剪结构 平面北布京置天健兴平业面资布产置评估的有优限劣公司 复式 复式 复式 复式 楼层 10 低层 11 11 朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第37页 比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3 房地产名称 鸿基花园西区5号楼 鸿基花园 新亚洲花园 新亚洲花园 1002室 交易价格 25000 27173 27272 时间因素(交易日期) 2016年12月 2016年12月 2016年12月 交易情况 正常交易/非正常交 正常交易 正常交易 正常交易 易 地理位置和繁华程度 相同 略差 略差 区 基础设施完善程度 相同 相同 相同 域 公共设施完善程度 见待估房地产概况 相同 相同 相同 因 交通便捷度 描述 相同 相同 相同 素 环境质量、周围景观 相同 略好 略好 区域规划 相同 相同 相同 临街状况 相同 相同 相同 建筑年代 相同 相似 相似 个 装修条件 见待估房地产概况 略好 好 略好 别 因 设施设备条件 描述 相似 相似 相似 素 楼层 略好 相似 相似 朝向 相似 相似 相似 比较因素条件指数表见下表: 比较因素 权重 待估房地 案例1 案例2 案例3 产 交易价格 1.00 25000 27173 27272 交易日期修正指数 1.00 100 100 100 100 交易条件 1.00 100 100 100 100 地理位置和繁华程度 0.20 100 100 95 95 基础设施完善程度 0.20 100 100 100 100 区 公共设施完善程度 0.15 100 100 100 100 域 交通便捷度 0.20 100 100 100 100 因 素 环境质量、周围景观 0.20 100 100 105 105 区域规划 0.05 100 100 100 100 加权合计 1.00 100 100 100 100 临街状况 0.30 100 100 100 100 建筑年代 0.15 100 100 100 100 个 装修条件 0.25 100 105 110 105 别 设施设备条件 0.15 100 100 100 100 因 素 楼层 0.10 100 105 100 100 朝向 0.05 100 100 100 100 加权合计 1.00 100 101.75 102.50 101.25 比较因素修正系数,见下表: 比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3 交易价格 25000 27173 27272 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第38页 时间因素 ( )/100 1.00 1.00 1.00 交易条件 100/() 1.00 1.00 1.00 区域因素 100/() 1.00 1.00 1.00 个别因素 100/() 0.98 0.98 0.99 比准价格 26,043 24,500 26,630 26,999 (5)计算市场价值 比准价格=可比实例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 最终计算得到鸿基花园西区 5 号楼 1002 室市场比较法测算比准单价为 26,043元/平方米。 (三)评估结果的确定 评估总值=建筑面积×单价 =185.68×26,043 =4,836,000.00元(取整) (本页以下无正文) 北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第39页 三、固定资产—设备评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的设备类资产分为机器设备、车辆、电子及办公设备三大类,设备账面原值16,582,496.97元,账面净值8,445,031.22元。具体如下表:金额单位:人民币元 项目名称 账面原值 账面净值 机器设备 12,591,143.47 7,619,929.76 车辆 2,204,398.16 187,381.96 电子设备 1,786,955.34 637,719.50 合计 16,582,496.97 8,445,031.22 (二)设备概况 盟固利新材料公司位于天津市宝坻区九园工业园9号路,成立于2009年11 月。委估设备包括机器设备、车辆、电子及办公设备三大类,主要分布于盟固利新材料公司各厂房及办公室内。 1.主要设备特点 (1)机器设备 机器设备共计140项,主要包括26米全自动双推板隧道电阻炉、30米全自 动双推板隧道电阻炉、电子扫描显微镜、电磁分离机、线月间,上述机器设备存放在盟固利新材料公司的厂房内。设备由工作人员定期维护保养,能正常使用。 (2)车辆 运输设备共计7辆,包括奥迪轿车2辆、奥迪越野1辆、别克商务车1辆, 捷达1辆、叉车2辆,购置于2009年12月至2013年6月间,上述车辆均可正 常使用。 (3)电子办公设备共计698项,主要为电脑、空调、打印机、办公家具、 食堂设备等,购置于2009年12月至2016年12月间,上述电子设备存放在各办 公室及食堂内。设备由工作人员定期维护保养,均正常使用。 2.设备的管理及维护保养 设备日常维护工作主要由设备操作人员执行,主要体现于设备定期维修、北京天健兴业资产评估有限公司 天津国安盟固利新材料科技股份有限公司资产评估说明 第40页 维护计划等。 设备运转情况记。